La normativa di riferimento
In un qualsiasi palazzo, che sia da considerarsi piccolo medio o grande, sono presenti beni di proprietà esclusiva, come i singoli appartamenti o box auto, ovvero beni che appartengono in comunione a tutti i condomini, intesi come l'insieme dei proprietari di quel determinato immobile.
I diritti di ciascun condominio e le spese inerenti le parti comuni dell’edificio sono commisurati al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene.
Proprio per tale motivo ogni partecipante è tenuto a contribuire al suo mantenimento in modo periodico a prescindere dalla misura dell’uso che ciascuno ne faccia. Tale principio è inderogabile e neppure un regolamento contrattuale potrebbe disporre in senso contrario, tanto che, anche il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento non esclude in toto il dovere di contribuzione.
La normativa di riferimento è costituita da una serie di articoli che disciplinano:
- un elenco specifico ma esemplificativo di cosa possa essere considerata parte comune (art. 1117 c.c. che contiene scale, tetto, fondamenta, pilastri);
- i diritti e i doveri dei condomini in generale (art. 1118 c.c.);
- i criteri di ripartizione delle spese (art. 1123 c.c. );
- la costituzione dell'assemblea di condominio e i quorum di validità delle delibere (art. 1136 c.c.).
Quali sono le spese ordinarie e straordinarie?
La categoria delle spese dedicate al mantenimento e al funzionamento delle parti comuni, in relazione all’uso per le quali sono impiegate, si divide in due grandi aree, straordinarie e ordinarie. Quest'ultime riguardano la gestione come pure la generica riparazione dei beni comuni per cui non è indicata dalla legge una maggioranza specifica per la loro approvazione. Possono essere considerate, ad esempio, spese ordinarie:
- la pulizia e l'illuminazione delle parti comuni come le scale e gli androni;
- la revisione annuale degli impianti condominiali (come caldaia o ascensore);
- l'assicurazione del condominio;
- il compenso dell’amministratore;
- i costi di gestione come la tenuta del conto corrente intestato al condominio.
Le spese straordinarie riguardano invece tutte quelle categorie di interventi e ristrutturazioni aventi una consistenza economica rilevante per cui si necessita di un quorum di approvazione assembleare maggiormente alto e specifico. Possono annoverarsi tra le spese straordinarie tutte quelle:
- necessarie ad assicurare la stabilità o il rinnovamento dei muri maestri, pilastri, tetti, solai, scale, argini, acquedotti, la ristrutturazione della facciata;
- la sostituzione integrale degli impianti idrici o del gas.
Chi paga le spese condominiali in caso di morosità?
L’obbligo di pagamento delle spese condominiali grava in primo luogo sul proprietario, anche se l'eventuale contratto di locazione pone tali spese in via esclusiva a carico del conduttore. Tale principio discende dall'art. 1118 c.c. per cui ciascun condomino deve partecipare alle spese per la conservazione dei beni comuni. La normativa detta comunque dei criteri specifici inerenti i pagamenti degli oneri condominiali (art. 63 disp. att. c.c.) per cui la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea può essere domandato dall'amministratore del condominio mediante l'ottenimento di un decreto ingiuntivo che impone al proprietario il pagamento immediato della somma.
Ove lo stato di morosità dovesse persistere, è possibile recuperare il credito con le ordinarie procedure di esecuzione forzata e quindi anche tramite il pignoramento, in ipotesi, dello stesso appartamento di proprietà del condominio.
Si rileva comunque, da ultimo, che ogni creditore non potrà mai agire nei confronti dei condomini in regola coi pagamenti se non dopo aver preventivamente escusso quelli non paganti.