Quando il sale and lease back viola la legge

accordo tra due parti

Con il contratto di "sale and lease back" (finanziamento con patto di retrovendita) un soggetto, generalmente imprenditore, vende un proprio bene immobile o mobile a una società di leasing, che contestualmente lo concede in locazione allo stesso soggetto venditore, a fronte del pagamento di un canone per l’utilizzo del bene, con facoltà di riacquistarne la proprietà, alla scadenza del leasing, esercitando un diritto d’opzione per un determinato prezzo.

Si tratta di un’operazione economica che permette all’utilizzatore di ottenere liquidità e, allo stesso tempo, continuare a utilizzare il bene ceduto alla società finanziaria, con la prospettiva di riacquisirlo.

Divieto del patto commissorio

In alcuni casi, tuttavia, tale tipo di contratto può rivelarsi nullo perché contrario alla legge; ciò avviene quando l’operazione persegue la finalità occulta di eludere il divieto del patto commissorio, previsto dall’art. 2744 del codice civile. In base alla norma citata, infatti, è nullo il patto con il quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.

Lo scopo del divieto di accordi di questo tipo è quella di impedire che il creditore introduca, nella contrattazione, una garanzia abnorme in suo favore, approfittando dello stato di difficoltà del locatario e del suo bisogno di liquidità.

La giurisprudenza della Cassazione

Sull’argomento vi è copiosa giurisprudenza della Corte di Cassazione, di cui oggi riportiamo una recente ordinanza, la n. 38693 pubblicata il 21.12.2021, nella quale sono stati ricapitolati i principi in materia.

Si afferma innanzitutto che il contratto di sale and lease back svela un intento fraudolento nel caso in cui si accerti la compresenza delle seguenti circostanze: l'esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l'impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest'ultima, la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall'acquirente.

Lo «stress test», per accertare la legittimità del negozio giuridico, richiede pertanto di verificare: la presenza di una situazione di credito e debito fra la società finanziaria e l’impresa utilizzatrice; le difficoltà economiche dell’impresa venditrice, tali da legittimare il sospetto di un indebito sfruttamento della sua situazione di debolezza; la sproporzione tra il valore trasferito e il bene versato.

Illegittimità del contratto

Occorre il concorso dei citati elementi per fondare ragionevolmente la presunzione che il lease back, pur astrattamente lecito, sia stato impiegato per eludere il divieto di patto commissorio. Da ultimo, va ricordato che le Sezioni unite della Corte di Cassazione, con la sentenza del 3.4.1989, n. 1611, hanno ritenuto nulla per illiceità della causa, in quanto costituisce il mezzo per eludere il divieto del patto commissorio, la vendita con patto di riscatto o di retrovendita a effetti traslativi immediati, stipulata in funzione di un preesistente rapporto obbligatorio tra le parti per costituire una garanzia reale a favore del creditore.

Conclusioni

Ciò premesso, per ritenere nullo il sale and lease back non è sufficiente la circostanza che il locatario, o utilizzatore, versi in una situazione di necessità finanziaria; infatti, anche nella locazione finanziaria comune, nel leasing generico o nel mutuo la finalità è quella di reperire risorse economiche ma, non per questo, i relativi contratti sono contrari alla legge.

È necessario, in conclusione, accertare la compresenza di tutti i suddetti elementi sintomatici di un possibile intento fraudolento, nell’ambito di un contratto di sale and lease back, per poterne affermare la validità.

pubblicato il 23/03/2022

A cura di: Daniela D'Agostino

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