La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12120/2020, torna ad occuparsi dei requisiti dell’azione revocatoria della compravendita di immobile, con particolare riferimento al contratto “a favore di terzo” o “per persona da nominare”.
Il caso
Nel caso specifico, due coniugi, che si erano accollati il debito di un soggetto nei confronti di un terzo, si erano visti notificare dall’accollato un decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme dovute; poco prima della notifica del decreto ingiuntivo i due coniugi avevano stipulato un preliminare di vendita della loro unica proprietà immobiliare, con la clausola, voluta dal promissario acquirente, relativa alla nomina di una terza persona quale effettivo compratore.
In mancanza di pagamento delle somme ingiunte, il soggetto che aveva ottenuto il decreto ingiuntivo aveva notificato ai coniugi atto di pignoramento di quell’immobile che, nel frattempo, era stato definitivamente trasferito al terzo nominato.
A questo punto il creditore pignorante esercitava azione revocatoria della compravendita immobiliare, chiedendo al Tribunale di dichiarare l’inefficacia dell’acquisto dell’immobile da parte del terzo; la domanda, accolta in primo grado, veniva riformata in appello, in quanto i giudici ritenevano che il terzo acquirente non fosse stato a conoscenza del danno subito dal creditore.
Requisiti della revocatoria
Ricordiamo che i requisiti per poter esperire l’azione revocatoria ordinaria sono innanzitutto il pregiudizio arrecato dal debitore con l’atto dispositivo, la consapevolezza da parte del debitore del pregiudizio stesso e, infine, in caso di atto a titolo oneroso – tipico della compravendita – che il terzo ne fosse a conoscenza; se, inoltre, l’atto dispositivo è stato posto in essere dal debitore prima del sorgere del credito l’art. 2901 c.c. dispone che il creditore dovrà dimostrare anche la dolosa preordinazione al fine di pregiudicarne il soddisfacimento.
Tornando al caso della vendita del bene posta in essere dopo l’indebitamento da parte del venditore, il requisito della consapevolezza, in capo al venditore, di nuocere ai suoi creditori è nel fatto stesso di aver alienato il bene; ma come si può dimostrare al giudice che l’acquirente di un immobile fosse consapevole di nuocere a terzi con il suo acquisto?
Consapevolezza del danno
Criteri interpretativi sono stati forniti dalla giurisprudenza, che ha individuato comportamenti e atti normalmente rivelatori della sussistenza del requisito della conoscenza (“scientia fraudis”) del pregiudizio in capo al terzo acquirente.
Uno fra questi è costituito dal fatto che il bene alienato dal debitore sia l’unico di proprietà, come nel caso della sentenza oggi esaminata.
Sul punto la Corte ritiene che l’esistenza di un contratto preliminare concluso mediante lo schema della persona da nominare incida sulla verifica dello stato soggettivo rilevante per l’azione revocatoria, da compiersi prioritariamente su chi ha effettuato la nomina.
Consultazione dei registri immobiliari
Secondo la Cassazione, in caso di esercizio dell'azione revocatoria avente ad oggetto il contratto definitivo di compravendita immobiliare concluso nelle forme del contratto per persona da nominare, qualora l'immobile sia stato oggetto di pignoramento trascritto anteriormente alla trascrizione del contratto definitivo, ma posteriormente alla trascrizione del preliminare, la verifica della "scientia damni" in capo alla terza nominata (da compiersi solo nell'ipotesi in cui analoga verifica, già effettuata nei riguardi dello stipulante e con riferimento al momento della conclusione del contratto preliminare, abbia dato esito negativo), deve essere diretta ad evidenziare se la colpa della stessa, nel non aver consultato i registri immobiliari, possa assumere i connotati della lievità, idonea a giustificare la tutela del suo affidamento.
Va, infatti, dato rilievo al regime di pubblicità immobiliare, con cui si rendono conoscibili a chiunque le vicende relative agli immobili: iscrizioni, trascrizioni e annotazioni di atti riferibili agli immobili sono conoscibili da parte di chiunque attraverso le visure ipotecarie e catastali estraibili dai registri tenuti presso L’Agenzia delle Entrate e del Territorio.