Vendita del bene ricompreso in fondo patrimoniale

Vendita del bene ricompreso in fondo patrimoniale

Segnaliamo una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 21385 del 30 agosto 2018, in materia di fondo patrimoniale ed efficacia delle trascrizioni.

Il caso esaminato dalla Suprema Corte è emblematico di un’operazione alquanto diffusa per sottrarre i beni immobili all’aggressione dei creditori, mediante il ricorso all’istituto giuridico del fondo patrimoniale.

FONDO PATRIMONIALE

Ricordiamo che, con la costituzione del fondo patrimoniale, disciplinato dagli articoli 167 e seguenti del codice civile, i coniugi – sia all’atto di contrarre il vincolo matrimoniale sia in un momento successivo - possono destinare una parte o la totalità dei loro beni ai bisogni della famiglia, con la finalità principale di vincolarli a quello scopo e l’ulteriore effetto di renderli impignorabili da parte dei creditori.

La legge, infatti, prevede che i creditori di entrambi, o anche di uno solo dei coniugi, non possono sottoporre a pignoramento i beni del fondo, a meno che non dimostrino che il debito è stato contratto proprio al fine di soddisfare i bisogni della famiglia.

Si tratta di un importante effetto giuridico che ha fatto sì che il ricorso al fondo patrimoniale sia stato utilizzato come espediente per sottrarre i beni alle azioni esecutive dei creditori,  salvaguardando in tal il patrimonio ed evitando possibili pignoramenti.

IL CASO

Tale operazione contrattuale, tuttavia, non è sempre esente da rischi, come emerge dal caso esaminato dalla Corte di Cassazione nella sentenza anzidetta, nel quale due coniugi avevano venduto il bene prima ricompreso nel fondo patrimoniale ad un terzo soggetto ma, prima di provvedere alla trascrizione della vendita, la banca creditrice che aveva erogato loro un finanziamento aveva iscritto ipoteca; dopo qualche mese, non avendo i coniugi restituito le rate concordate, la banca aveva pignorato l’immobile, chiedendo la vendita coattiva del bene nei confronti dell’acquirente, che si era visto espropriare il bene.

La Suprema Corte, nel rigettare il ricorso del terzo acquirente, afferma il principio secondo cui la vendita dell'immobile costituito in fondo patrimoniale determina la cessazione del vincolo, con la conseguenza che è opponibile all'acquirente l'ipoteca iscritta dal creditore dopo la vendita del bene ma prima della sua trascrizione nei registri immobiliari.

ISCRIZIONE E TRASCRIZIONI

Per comprendere meglio tale principio ricordiamo che chi vanta un diritto su di un bene immobile, per renderlo pubblico e opponibile ai terzi, deve provvedere alla sua iscrizione o trascrizione (dipende dalla natura diritto) nei Registri Immobiliari, tenuti dalle locali Conservatorie presso le Agenzie delle Entrate e del Territorio.

Un esempio tipico di iscrizione è quello dell’ipoteca, che consente a ciascun creditore di un soggetto proprietario di un bene immobile di garantirsi sul bene medesimo iscrivendo, per l’appunto, ipoteca; l’effetto che ne consegue è quello di consentire al creditore medesimo – in caso di mancato adempimento da parte del debitore alla sua obbligazione di pagamento – di pignorare l’immobile e di essere soddisfatto con preferenza rispetto ad eventuali altri creditori.

Rientra tra i crediti ipotecari quello della banca concedente il mutuo per l’acquisto della casa, o di altro immobile; in questa ipotesi si parla di credito “fondiario”, soggetto ad una disciplina particolareggiata contenuta nel Testo Unico Bancario.

Le trascrizioni riguardano, invece, generalmente i contratti ed atti aventi ad oggetto beni immobili (compravendite, cessioni, mutui, locazioni ultranovennali, donazioni, etc.), le domande giudiziarie relative a tali contratti (azioni revocatorie, azioni di simulazione ed altre domande di accertamento della titolarità del bene) e gli atti derivanti da procedimenti di separazione, divorzio, successione, tutele e amministrazioni di sostegno riferibili a beni immobili.

OPPONIBILITA’ DEL DIRITTO TRASCRITTO ANTERIORMENTE

Ebbene, per essere certi che il proprio diritto sul bene immobile sia efficace anche nei confronti dei terzi che potrebbero vantare altre pretese sul bene stesso è opportuno che la relativa iscrizione o trascrizione sia compiuta subito dopo l’atto stipulato; nel caso prima esaminato, infatti, la tardiva trascrizione della compravendita ha permesso alla banca creditrice, che aveva iscritto ipoteca sul bene venduto pochi giorni prima della trascrizione, di espropriare il bene nei confronti del terzo acquirente.

Il caso esaminato, inoltre, mette in risalto un altro aspetto molto importante di cui tener conto quando si è intenzionati ad acquistare un immobile, che è quello relativo alle indagini ipocatastali sul bene, da richiedere al notaio già in fase di trattative ed ancor prima della stipula del preliminare, per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese (si rinvia all’articolo sull’argomento).

pubblicato il 25/09/2018

A cura di: Daniela D'Agostino

Come valuti questa notizia?
Valutazione: 0/5
(basata su 0 voti)