Nei contratti di locazione di immobili, al fine di tutelare la parte più debole, solitamente costituita dal conduttore, è prevista la nullità di clausole contrattuali volte a ridurre o limitarne i diritti.
In particolare, in base all’art. 79 della legge sull’equo canone n. 392/1978, è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legalmente previsto ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni di legge.
LOCAZIONI COMMERCIALI
Con riferimento alle locazioni commerciali da più parti si è ritenuto che, tra i divieti espressi dalla norma, rientrasse anche la rinuncia, da parte del conduttore, alle somme spettanti a titolo di avviamento commerciale, nel caso di disdetta contrattuale inviata dal proprietario.
Ricordiamo che l’art. 34 della legge n. 392 del 1978 dispone che in caso di cessazione di un rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale, turistico, industriale, sportivo o professionale, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, a 21 mensilità se si tratta di attività alberghiera.
PAGAMENTO DELL’INDENNITA’
La stessa norma prevede il pagamento di un’ulteriore somma pari alla precedente se, a seguito della cessazione della locazione, il locale venga adibito, dal proprietario o da terzi, alla stessa attività precedentemente svolta o ad attività affini entro un anno dalla cessazione.
La finalità dell’indennità è quella di risarcire il conduttore, ristabilendo l’equilibrio economico alterato a seguito della cessazione della locazione, riconoscendogli un compenso per la perdita dell’avviamento che egli ha creato con la propria attività; ulteriore finalità è quella di evitare che il locatore si avvantaggi illegittimamente dell’incremento di valore del locale, dovuto all’esercizio dell’attività da parte del conduttore.
Non è dovuta l’indennità per le attività che non comportino un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, come dispone l’art. 35 l. 392/78, precisando che sono esclusi anche gli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, stazioni di servizio, alberghi e villaggi turistici.
CLAUSOLA CONTRATTUALE DI RINUNCIA
Ciò premesso si tratta di capire se il conduttore possa o meno rinunciare all’avviamento commerciale o se tale facoltà rientri tra i diritti indisponibili a tutela del conduttore, con conseguente nullità della clausola contrattuale relativa.
In un caso sottoposto al vaglio della Corte di Cassazione, nella recente sentenza n. 15373/2018, il proprietario riteneva illegittima la domanda del conduttore di pagamento dell’avviamento commerciale, attesa l’espressa esclusione di tale indennizzo nel contratto di locazione.
Sia in primo che in secondo grado i giudici davano ragione al proprietario, tenuto conto della proporzionalità tra le rispettive obbligazioni contrattuali, nello specifico della pattuita riduzione del canone di locazione, a fronte della rinuncia da parte del conduttore all’avviamento commerciale.
La Suprema Corte, nel ribaltare tali decisioni, afferma innanzitutto che la finalità prevalente dell’art. 79 non è quella di equilibrare le posizioni all’interno del contratto di locazione, quanto quella di tutelare il conduttore, nella fase precedente alla stipula del contratto, quando potrebbe essere esposto a pressioni da parte del proprietario.
Una volta stipulato il contratto, con la previsione delle clausole a garanzia dei suoi diritti, tra cui il diritto all’avviamento commerciale, nessuna norma vieta alle parti, dunque anche al conduttore, di disporre diversamente e liberamente dei propri diritti.
NULLITA’ DELLA RINUNCIA CONTRATTUALE
La norma citata, dunque, non preclude alle parti di poter transigere relativamente ai propri diritti nel momento in cui il rapporto di locazione sia sorto, così come non impedisce, a seguito di cessazione del contratto, di transigere e rinunciare ai rispettivi diritti.
Ciò che, pertanto, è da ritenersi nullo ai sensi del predetto art. 79, è la clausola contrattuale con cui il conduttore rinunci preventivamente all’avviamento commerciale.