Immobile costruito sul confine tra due proprietà

Immobile costruito sul confine tra due proprietà

Nel caso in cui più soggetti, esclusivi proprietari di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione nella porzione di fondo confinante, ciascuno di essi, salvo patto contrario, acquista la sola proprietà della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell'uno o dell'altro.

E’ quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 29457/2018, in materia di proprietà immobiliare e fondiaria.

ACCESSIONE

L’istituto giuridico richiamato dalla Corte di Cassazione, per spiegare il principio affermato, è quello dell’ “accessione”, disciplinato agli artt. 934 e seguenti del codice civile, tra i modi d’acquisto della proprietà a titolo originario, cioè non derivanti da atti di compravendita, di donazione o successione.

Con il termine “accessione” si fa riferimento  all’acquisto della proprietà di una costruzione o altro manufatto da parte di chi è proprietario del fondo su cui l’opera insiste; secondo il nostro ordinamento qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo diversa volontà espressa dalle parti o diversa previsione di norme specifiche.

A titolo esemplificativo, se si acquista un terreno e su di esso via sia un rustico l’acquirente ne acquista automaticamente la proprietà, a meno che non sia escluso espressamente dalle parti nel contratto di compravendita del fondo.

In tale direzione, la Corte di Cassazione (sentenza n. 9769/2016) ha confermato che la compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell'atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell'art. 952 c.c..

ACCESSIONE INVERTITA

Si parla, invece, di accessione “invertita” quando, nella costruzione di un edificio, si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo; se il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ha avuto inizio la costruzione, il Tribunale può attribuire al costruttore la proprietà dell'edificio e del suolo occupato, a fronte del pagamento, al proprietario del suolo, del doppio del valore della superficie occupata, oltre al risarcimento danni (Cass. 23707/2014).

L’inversione è data dal fatto che, a differenza dell’accessione ordinaria, qui è il proprietario della costruzione che acquista la proprietà del fondo, non viceversa.

TERRENO IN COMPROPRIETA’

Della costruzione posta in essere su un terreno in comproprietà si erano già occupate le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 3873 del 16/02/2018, nella quale i giudici hanno affermato che la costruzione di un’opera sul suolo comune realizzata da uno solo dei comproprietari dell’area, diventa di proprietà di tutti i contitolari, per accessione, salvo patto contrario.

La fattispecie riguarda il caso di comproprietari dell’intero fondo, sul quale uno solo di essi realizzi un manufatto.

IMMOBILE SUL CONFINE TRA PROPRIETA’ DIVERSE

Tale principio non è in contrasto con quanto affermato dalla Suprema Corte nella sentenza n. 29457/2018 citata in apertura, la quale fa riferimento alla diversa ipotesi in cui i proprietari esclusivi di due fondi confinanti realizzino sul confine un immobile o manufatto; in questo caso, precisano i giudici, ciascun proprietario acquisterà la porzione verticale dell’immobile che insiste sul proprio fondo.

Ciò non toglie che sulle parti comuni dell’immobile si realizzerà una comunione di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti di proprietà.

pubblicato il 28/02/2019

A cura di: Daniela D'Agostino

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