Uno dei temi più dibattuti in giurisprudenza è se sia possibile, per il conduttore di immobile in locazione, autoridursi il canone a fronte dell’inadempimento del locatore.
Pensiamo ai casi in cui, ad esempio, il proprietario di un immobile ometta o ritardi di eseguire lavori di manutenzione straordinaria a suo carico; il conduttore non può astenersi dal versare i canoni di locazione pattuiti, né diminuirne l’importo, compensando quanto dovuto con quanto eventualmente anticipato per le riparazioni necessarie, salvo accordi espressi con il locatore.
Art. 1460 c.c.
La giurisprudenza della Corte di Cassazione, in origine, era unanime nell’affermare che non si applicasse, ai contratti di locazione, l’istituto dell’ “eccezione d’inadempimento”, disciplinato all’art. 1460 del codice civile.
In base a tale norma, nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto; la stessa norma, tuttavia, precisa che non può rifiutarsi l'esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.
La Corte di Cassazione, tuttavia, con la recente sentenza 16918/2019, nel ripercorrere i precedenti giurisprudenziali in materia, rivede i principi anzidetti, nell’ottica di una maggiore estensione dell’eccezione d’inadempimento anche al conduttore.
Orientamento iniziale della Cassazione
In particolare, secondo un primo orientamento (Cass. 14739/2005), la principale obbligazione del conduttore è il pagamento del canone di locazione e non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o diminuzione nel godimento del bene, nemmeno se ricollegabile a fatto del locatore; la sospensione del pagamento ai sensi dell’art. 1460 sarebbe ammissibile solo se venisse completamente a mancare la prestazione della controparte, diversamente configurandosi come comportamento arbitrario e illegittimo.
Inoltre, aggiunge la Suprema Corte, la sospensione del pagamento del canone, per essere ammessa, deve essere conforme ai canoni di lealtà e buona fede contrattuale.
L’orientamento più recente (Cass. 22039/2017) è, invece, nel senso di una apertura alla possibilità di eccezione d’inadempimento anche nel contratto di locazione, nel senso che essa si ritiene ammissibile non solo quando manchi del tutto la prestazione del locatore (come nel caso di mancata consegna dell’immobile) ma anche nelle ipotesi di inesatto adempimento del proprietario, purchè nel rispetto dell’equilibrio contrattuale e dell’obbligo di buona fede.
Applicazione dell’eccezione d’inadempimento alla locazione
Contemperando entrambi i precedenti in materia, la Cassazione, nella citata recente sentenza n.16918/2019, esamina il caso di mancato rilascio delle autorizzazioni amministrative necessarie per ottenere l’agibilità dell’immobile locato, per giungere ad affermare che il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede.
L’attuale orientamento, pertanto, è quello di consentire l’applicazione dell’art. 1460 c.c. anche al contratto di locazione, dunque ammettere la sospensione del pagamento dei canoni, o la riduzione dell’importo pattuito, nei casi di inadempimento del proprietario, seppure con i limiti anzidetti.