Acquistare un immobile all’asta può risultare un affare, soprattutto quando si compra ad un prezzo notevolmente ribassato rispetto al valore effettivo del bene; è noto, infatti, come le procedure esecutive immobiliari, conseguenti al pignoramento del bene da parte di un soggetto creditore del proprietario, possano durare diversi anni, con diversi tentativi che vedono susseguirsi aste deserte per mancanza di offerenti, fino ad arrivare all’aggiudicazione finale ad un prezzo molto appetibile.
Insoddisfazione dei creditori e del debitore
Se l’operazione può risultare conveniente per l’acquirente del bene, lo stesso non può dirsi, tuttavia, per i creditori intervenuti nella procedura esecutiva, che spesso rimangono del tutto o parzialmente insoddisfatti, a seconda della natura del loro credito e dell’eventuale privilegio che lo assiste; analogamente, il debitore, cui è stato pignorato l’immobile, può ritrovarsi, dopo l’aggiudicazione ad un prezzo inferiore all’ammontare dei suoi debiti, a non aver estinto del tutto la sua posizione debitoria e ad aver perso, cionondimeno, la proprietà dell’immobile pignorato.
Tale è il motivo del ricorso in Cassazione promosso dal debitore di una procedura esecutiva immobiliare, nella quale il bene, dopo diversi aste, era stato venduto ad un prezzo di molto inferiore al suo valore stimato nella perizia e inferiore, della metà, al valore complessivo dei crediti fatti valere con il pignoramento.
Il proprietario del bene pignorato, nella procedura esecutiva, si era opposto all’aggiudicazione dell’immobile, chiedendo al Giudice l’estinzione della procedura, per la notevole sproporzione tra prezzo offerto e prezzo di stima e per la conseguente impossibilità di un ragionevole soddisfacimento delle ragioni di almeno alcuni dei creditori e per il gravissimo danno che avrebbe subito il debitore.
Il Giudice dell’esecuzione aveva respinto l’opposizione, con decisione confermata in appello, impugnata dagli eredi del debitore.
Finalità dell’esecuzione immobiliare
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11116/2020, delinea anzitutto le finalità sottese alla procedura esecutiva immobiliare ed alla vendita forzata del bene pignorato, rilevando anzitutto che l'unico interesse perseguito dall'ordinamento è l'effettività della tutela giurisdizionale del creditore e specifici contrastanti interessi, quali quello del debitore a contenere i disagi, non sono presi in considerazione dalla legge; esula allora dai fini del processo esecutivo quello di limitare i danni a chi vi è assoggettato, perchè il carattere imperativo dell'esigenza di ripristinare il diritto violato dall'inadempimento del debitore esige sempre e comunque che l'esecuzione abbia luogo.
Quanto alla possibilità, prospettata dal ricorrente in fase esecutiva, di sospendere l’esecuzione, la Cassazione, confermando precedenti giurisprudenziali, riconosce tale possibilità solo quando:
a) si verifichino fatti nuovi successivi all'aggiudicazione;
b) emerga che nel procedimento di vendita si siano verificate interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa;
c) il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto dopo l'aggiudicazione;
d) vengano prospettati, da una parte del processo esecutivo, fatti o elementi che essa sola conosceva anteriormente all'aggiudicazione, non conosciuti nè conoscibili dalle altre parti prima di essa, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di conoscenza come sola ragione giustificativa per l'esercizio del potere del giudice dell'esecuzione.
Principio giurisprudenziale
Alla luce di queste considerazioni, pertanto, la Suprema Corte afferma il principio di diritto, secondo cui nelle procedure esecutive immobiliari la chiusura anticipata della procedura va disposta ove, invano applicati o tentati, ovvero motivatamente esclusi tutti gli istituti processuali tesi alla massima possibile fruttuosità della vendita del bene pignorato, risulti, in base ad un giudizio prognostico basato su dati obiettivi anche come raccolti nell'andamento pregresso del processo, che il bene sia in concreto invendibile o che la somma ricavabile nei successivi sviluppi della procedura possa dar luogo ad un soddisfacimento soltanto irrisorio dei crediti azionati ed a maggior ragione se possa consentire soltanto la copertura dei successivi costi di esecuzione.