Acquistare una casa è un passo importante, e nel 2026 ci sono novità significative riguardanti l'Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) che possono influenzare l'accesso alle agevolazioni per la prima casa. Prima di procedere con la compravendita, è importante predisporre una serie di documenti e svolgere controlli accurati sull'immobile.
Quali sono i controlli preliminari sull'immobile?
Il primo passo è raccogliere informazioni dettagliate sull’immobile e accertarsi di acquistarlo da un legittimo proprietario. Ciò eviterà problematiche legali future. Sebbene il notaio svolga una verifica approfondita della situazione catastale e ipotecaria, l’Agenzia delle Entrate offre strumenti pratici per il cittadino. È possibile infatti accedere a servizi online, alcuni senza registrazione, per consultare i dati catastali e ipotecari dell’immobile. La consultazione è gratuita per chi detiene diritti sull'immobile. L’ispezione ipotecaria permette di controllare i registri immobiliari, verificando trascrizioni, iscrizioni e annotazioni. Questi dati sono fondamentali per identificare eventuali ipoteche o pendenze sul bene.
A cosa serve il contratto preliminare?
Se non si è pronti per la compravendita immediata, è possibile stipulare un contratto preliminare (compromesso), che impegna le parti a concludere il contratto definitivo. È necessario che questo contratto sia redatto in forma scritta e registrato entro 30 giorni dalla firma.
La registrazione del contratto preliminare comporta il pagamento di un’imposta di registro fissa di 200 euro, oltre all’imposta di bollo. Se il preliminare prevede pagamenti a titolo di caparra, è prevista un’imposta proporzionale. L’Agenzia delle Entrate fa sapere che per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2025, l’imposta è ridotta allo 0,5% per caparre e acconti.
La trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari è una protezione per il compratore. In caso di vendita dell'immobile a terzi, la trascrizione tutela infatti i diritti dell’acquirente, evitando che altri diritti reali possano essere costituiti sul bene.
ISEE e agevolazioni per la prima casa
Dal 1° gennaio 2026, il nuovo ISEE prevede un innalzamento della franchigia sul valore dell’abitazione principale a 91.500 euro per i nuclei familiari e 120.000 euro per le famiglie nei Comuni capoluogo. Le famiglie con figli possono così beneficiare di un ISEE più favorevole, facilitando l'accesso a misure di inclusione sociale e agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Le maggiorazioni della scala di equivalenza ISEE sono state rafforzate per le famiglie numerose, rendendo il calcolo dell'indicatore più vantaggioso. Si tratta di un aspetto particolarmente rilevante per chi intende accedere a prestazioni come l’Assegno di Inclusione o il Bonus asilo nido.
Quali documenti predisporre?
Prima di recarsi dal notaio, è fondamentale raccogliere una serie di documenti, sia relativi all'immobile che personali.
Documenti personali:
- Certificato di stato civile per attestare la situazione personale.
- Documenti identificativi: come carta d'identità e codice fiscale di tutti i soggetti coinvolti nella compravendita.
- Atto di nascita: se necessario, per confermare la propria identità.
- Dichiarazione ISEE aggiornata: per valutare l'accesso a eventuali agevolazioni.
Documenti relativi all'immobile:
- Visura catastale aggiornata: per verificare i dati dell'immobile.
- Documentazione relativa al contratto preliminare: se già stipulato.
I costi del notaio possono variare in base al valore dell'immobile e alla complessità dell'atto. Generalmente, le spese notarili comprendono:
- Onorario del notaio: che può oscillare tra lo 0,5% e l'1% del valore dell'immobile.
- Imposte di registro e bollo: l'imposta di registro per il contratto preliminare è di 200 euro, mentre per l'atto di compravendita varia in base al valore dell'immobile.
- Spese accessorie: come la richiesta di visure catastali e ipotecarie.
È sempre consigliabile richiedere un preventivo al notaio per avere un’idea chiara delle spese totali da sostenere.