In materia di locazioni, durante la pandemia dovuta al Covid-19, è emersa la problematica inerente il pagamento dei canoni di locazione, divenuto per molti difficoltoso a causa dei cali di reddito dovuti alle restrizioni e alle chiusure imposte alle attività lavorative.
Provvedimenti del governo
Il Decreto-legge “Cura Italia”, 17 marzo 2020 n. 18, all’art.91 ha integrato l’art. 3 del DL n. 6 del 23 febbraio 2020, introducendo il comma 6 bis che recita “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi versamenti”.
Ciò significa, per quanto riguarda la generalità dei contratti, che la parte inadempiente o in ritardo a causa degli effetti dell’epidemia, potrà invocare l’esimente della forza maggiore, fatta salva la prova dell’impossibilità di adempiere la prestazione.
Effetti nelle locazioni
Nei contratti di locazione a uso abitativo tale effetto si è tradotto nella possibilità, per il conduttore, di ottenere una sospensione dell’obbligo di pagamento del canone fino al termine della causa di forza maggiore, salvo poi dover pagare gli arretrati, senza interessi, una volta terminata l’emergenza.
Nel caso specifico delle locazioni a uso non abitativo, si è invece ritenuta non applicabile l’esimente della forza maggiore; per questo motivo, allo scopo di compensare il sacrificio del conduttore, il Decreto Cura Italia e i successivi Decreti Sostegni e Sostegni-bis hanno previsto per il conduttore un credito d’imposta pari al 60% del canone di locazione relativamente alle mensilità considerate nei provvedimenti.
Resta salva comunque la possibilità, rimessa alla volontà delle parti, di accordarsi liberamente per consentire la prosecuzione del contratto a condizioni più agevoli per il conduttore in difficoltà; il principio può applicarsi a ogni situazione in cui il conduttore non possa utilizzare l’immobile in locazione per cause non imputabili alla sua volontà o alla sua condotta.
Sentenza del Tribunale di Milano
Sull’argomento segnaliamo un'interessante sentenza del Tribunale di Milano, la n. 4651 del 28/6/21, che offre una soluzione ai molteplici casi in cui il conduttore di immobile a uso commerciale venga raggiunto dalla notifica di sfratto per morosità, a seguito del mancato o parziale pagamento dei canoni di locazione.
Il caso esaminato dal Tribunale di Milano, infatti, riguarda proprio uno sfratto intimato al conduttore di un locale ad uso commerciale, il quale non aveva assolto pienamente all’obbligo di pagamento dei canoni per i mesi della pandemia. Il Tribunale afferma in primo luogo che in relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l'immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene, il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, se non può validamente opporre l'eccezione di inadempimento, ha comunque diritto a ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue.
Riduzione dei canoni nelle locazioni commerciali
Tale principio, precisa la sentenza, va applicato anche in ipotesi in cui il conduttore di un esercizio commerciale non possa godere appieno dell'immobile, in conseguenza dell'obbligo di sospensione dell'attività commerciale disposta autoritativamente quale misura di contrasto all'emergenza epidemiologica dovuta alla pandemia di Covid-19.
La decisione del Tribunale di Milano assume rilevanza anche perché ritiene applicabile, alle locazioni commerciali rimaste chiuse durante la pandemia, la disposizione di cui all'art. 216 del D.L. n. 18 del 2020 riferito a piscine, palestre e altre attività sportive; tale norma prevede, oltre alla possibilità di sospendere il pagamento dei canoni per il periodo di chiusura e di rinegoziare le condizioni contrattuali, anche la riduzione del 50% del canone di locazione dovuto da marzo a luglio 2020.
Vedremo se la sentenza avrà un seguito in altre pronunce o se il principio affermato sarà messo in discussione da altri giudici; al momento potrà sicuramente costituire un punto di riferimento per gli operatori del diritto e quanti sono interessati alla materia.