Mancato pagamento dei canoni nelle locazioni non abitative

I contratti di locazione ad uso non abitativo si caratterizzano per la destinazione dell’immobile allo svolgimento di un'attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo; nella stessa tipologia contrattuale rientrano le locazioni a fini ricreativi, assistenziali, culturali o scolastici, nonché gli immobili adibiti a sede di partiti o sindacati e i contratti stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori.

Legge sull’equo canone

La disciplina di tali tipi di contratto è contenuta, oltre che nelle norme generali del codice civile sulle locazioni, anche agli artt. 27 ss. della legge n. 392/78, conosciuta come “legge sull’equo canone”.
Tra le norme di chiusura relative alle locazioni non abitative, l’art. 41 delle l. 392/78 estende molte delle disposizioni previste per le locazioni abitative a quelle non abitative; tra queste non rientra l’art. 5, relativo alla morosità del conduttore, in base al quale il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza, così come il mancato pagamento degli oneri accessori di importo superiore a due mensilità, comporta il diritto per il proprietario di chiedere la risoluzione del contratto, attivando la procedura di sfratto per morosità.

Art. 1455 c.c.

La conseguenza di ciò è che l’unica norma cui fare riferimento, nei casi di inadempimento del conduttore nelle locazioni non abitative, è l’art. 1455 c.c., che riguarda tutte le ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento di una delle parti.
E’ quanto ha affermato la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 27955/2020, nella quale sono stati anche puntualizzati i principi regolatori della materia.

Mancato invio della lettera di messa in mora

In primo luogo, la Suprema Corte ha affermato, ribadendo quanto già espresso in precedenti pronunce, che la mancanza di messa in mora del conduttore inadempiente non costituisce ostacolo alla richiesta di risoluzione del contratto mediante l’intimazione di sfratto; ciò significa che il mancato invio al conduttore della lettera (o mail) con cui gli si intima il pagamento delle mensilità scadute, non impedisce al proprietario di intimargli lo sfratto per morosità con contestuale richiesta di risoluzione della locazione.
Inoltre, l’inerzia del locatore rispetto ai reiterati ritardi non può essere interpretata alla stregua di un comportamento di accondiscendenza ad una modifica contrattuale relativamente al termine di adempimento, a meno che tale diverso accordo risulti da atto scritto.

Importanza dell’inadempimento

Quanto all’applicazione dell’art. 1455 c.c. bisogna tener conto della gravità dell’inadempimento del conduttore, tenuto conto dell’interesse generale al mantenimento del contratto; allo stesso tempo,  come in tutti i casi di contratto di durata, il conduttore non può sospendere, dalla data della domanda giudiziale di risoluzione, il pagamento dei canoni, atteso che egli continua a godere del possesso dell’immobile, fino al rilascio effettivo.
Ciò in quanto, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 c.c. ultimo comma, secondo cui dalla data della domanda di risoluzione del contratto l’inadempiente non può più adempiere la propria prestazione, nelle locazioni non è ipotizzabile il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, fino alla riconsegna dell’immobile locato.

pubblicato il 29/01/2021

A cura di: Daniela D'Agostino

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