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Le principali procedure di sfratto sono due: lo sfratto per finita locazione e per morosità. Il primo si avvia alla scadenza del contratto senza tacita rinnovazione mentre il secondo nel caso in cui si accumuli una morosità.
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Se al momento della stipula del contratto d'acquisto di casa è impossibile verificare i pagamenti delle bollette del precedente intestatario delle utenze, il compratore può mettersi direttamente in contatto con i fornitori di luce e gas.
Il deposito cauzionale è un'altra forma di garanzia per il locatore. Versato dall'inquilino alla firma del contratto, protegge il proprietario da danni all'immobile, mancato pagamento del canone e inadempienze generiche.
Se si è in presenza di un inquilino moroso e si desidera cessare la locazione e ottenere il pagamento dei ratei insoluti, è possibile procedere con uno sfratto, che diviene esecutivo solo dopo la convalida del Giudice.
Oltre alla verifica del termine di prescrizione previsto dalla legge in materia di locazione, è importante valutare le clausole contrattuali e il rispetto del principio di buona fede da parte di entrambe le parti in causa.
La conformità al principio di buona fede contrattuale è un criterio di cui occorre tener conto per valutare la legittimità della richiesta di pagamento dei canoni scaduti. Questa, infatti, impone alle parti di tenere un comportamento corretto e adeguato.
Qualora l'immobile locato venga a versare in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene, il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, ha comunque diritto a ottenere una riduzione del canone.
La disciplina dei contratti di locazione ad uso non abitativa è contenuta, oltre che nelle norme generali del codice civile sulle locazioni, anche agli artt. 27 ss. della legge n. 392/78, conosciuta come “legge sull’equo canone”.
Il giudice chiamato a pronunciarsi nella causa di risoluzione del contratto, pertanto, dovrà valutare se il mancato pagamento del canone di locazione possa ritenersi un grave inadempimento, avuto riguardo all’interesse del proprietario.
Se l’inquilino si rende moroso nel versamento dei canoni di locazione, oppure non consegna l’immobile alla scadenza del contratto, il proprietario dell’immobile può dover ricorrere in Tribunale per la convalida dello sfratto