Nei contratti a prestazioni corrispettive possono crearsi situazioni di forte squilibrio tra le parti, quando, in particolare, una delle due ha un potere negoziale ed una forza economica maggiori, in grado di influenzare lo sviluppo del rapporto.
Divieto del patto commissorio
Una norma del nostro ordinamento, finalizzata proprio a garantire l’equilibrio contrattuale, è quella contenuta nell’art. 2744 del codice civile, che sancisce la nullità del “patto commissorio” con il quale le parti convengono che, in mancanza del pagamento del credito nel termine prefissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.
La norma, pur se riferita alle ipotesi di bene ipotecato o dato in pegno, si estende anche ad altri casi di alienazioni “in garanzia”, cioè vendite o cessioni nelle quali vengano inserite clausole che prevedono la riconsegna del bene venduto al venditore o cedente nel caso di inadempimento dell’acquirente nel pagamento del prezzo nel termine concordato.
La finalità è quella di impedire che il creditore introduca, nella contrattazione, una garanzia abnorme in suo favore, creando notevole sproporzione tra il credito residuo del debitore ed il valore del bene di cui, illegittimamente, egli verrebbe a riappropriarsi.
Sale and Lease-Back
Premesso ciò, va osservato che la giurisprudenza della Corte di Cassazione, negli ultimi anni, ha affermato che non tutte le alienazioni o cessioni di beni con scopo di garanzia sono illecite, in quanto possono rispondere a particolari esigenze economiche delle parti, purchè sia rispettato l’equilibrio contrattuale e l’operazione non sia volta ad eludere il divieto del patto commissorio.
Ne è un esempio il contratto di sale and lease-back (o semplicemente lease-back), molto diffuso nel commercio e nelle attività imprenditoriali, caratterizzato da elementi della compravendita ed elementi del mutuo, mediante il quale un soggetto – generalmente imprenditore – vende un proprio bene immobile o mobile ad una società di leasing, che contestualmente lo concede allo stesso soggetto venditore, a fronte del pagamento di un canone per l’utilizzo del bene, con facoltà di riacquistarne la proprietà, alla scadenza del leasing, esercitando un diritto d’opzione per un determinato prezzo.
Si tratta di un’operazione commerciale che permette all’impresa di smobilizzare risorse patrimoniali per utilizzare in investimenti produttivi la liquidità ottenuta con la vendita del bene, il quale rimane in uso dell’impresa, pur se non più di proprietà.
Vi è il rischio che tale tipologia contrattuale nasconda la finalità vietata del patto commissorio; per capire se si è in presenza di una operazione illecita, rileva la giurisprudenza di legittimità, è opportuno un esame caso per caso delle singole fattispecie.
La giurisprudenza della Cassazione
In una recente ordinanza, la n.18791/2019, la Corte di Cassazione, in materia di mutuo, ha ribadito la sanzionabilità in termini di nullità della vendita con patto di riscatto (o di retrovendita, o, più in generale, di tutte quelle alienazioni ove l'adempimento del sottostante debito funga da condizione sospensiva ovvero risolutiva ovvero anche di leasing finanziario "puro" collegato ad una compravendita) che, risultando inserite in un più complesso tessuto negoziale, caratterizzato dalla preesistenza di un rapporto credito-debito tra venditore ed acquirente, siano "piegate" al perseguimento non già di un trasferimento di proprietà, bensì di un rafforzamento, in funzione di subordinazione e di accessorietà rispetto al mutuo, della posizione del creditore, suscettibile di determinare la (definitiva) acquisizione della proprietà stessa sul bene in caso di inadempimento del debito garantito (così realizzando il risultato giuridico ed economico vietato dall'art. 2744 c.c.).
Indici di illiceità
Quanto agli indici in grado di rivelare tale finalità illecita, vanno accertati elementi obiettivi, quali la presenza di un rapporto credito-debito preesistente o contestuale alla vendita e, soprattutto, la sproporzione tra entità del debito e valore del bene alienato in garanzia.
Ogni profilo di illiceità è invece escluso, pur in presenza di costituzioni di garanzie che presuppongano un trasferimento di proprietà, qualora queste risultino integrate entro schemi negoziali che tale abuso escludono in radice, come nel caso del pegno irregolare, del riporto finanziario e del c.d. patto marciano, in virtù del quale, al termine del rapporto si procede alla stima del bene, ed il creditore, per acquisirne la proprietà, è tenuto al pagamento dell'importo eccedente l'entità del credito.